Многих потенциальных мигрантов привлекает Германия – экономически локомотив Европы.
Страна, обладающая продвинуто социально инфраструктурой, высокими стандартами жизни, уникальной культурой, одновременно демонстрирует беспрецедентную открытость миру, проповедуя политику открытых дверей.
Есть несколько способов получить ПМЖ в этом государстве, и покупка недвижимости – неплохое подспорье для ускорения процесса и смягчения адаптационного периода.
Правовые аспекты
Кто из иностранных граждан может приобретать недвижимость:
- В германии нет ограничений по национальному или какому-либо другому признаку.
- Россияне, а также другие выходцы из СНГ имеют право стать собственниками следующих видов активов:
- жилые помещения;
- коммерческие площади всех типов;
- земельные участки в любом административном образовании федеративной республики.
- Субъектами сделок могут быть:
- физические лица;
- юридические лица, зарегистрированные в РФ либо резиденты Германии, учредителями которых выступают граждане российской федерации.
- Если покупатель – компания-резидент ФРГ, потребуется письменное свидетельство Handelskammer (немецкой Торговой Палаты) о законности ее деятельности на территории страны.
Юридические последствия для приобретателя
Права:
- Факт наличия недвижимости в собственности – основание для получения шенгенской мультивизы, дающей возможность пребывания на территории ЕС, в частности в Германии, в течение 90 суток на протяжении 180 дней совокупным итогом. Однако намерение о покупке требует предварительного оформления национальной визы.
- Права владения, пользования и распоряжения по своему усмотрению, в том числе с целью извлечения дохода, вытекающие из факта собственности после юридического оформления сделки.
Обязанности:
- Внесение налогов и сборов, установленных законодательством.
- Оплата коммунальных услуг.
Ответственность
Уклонение от исполнения влечет:
- Значительные денежные штрафы.
- Отказ от предоставления визы или ее аннулирование.
- При наличии ВНЖ, лишение и депортацию.
- Сумма долга вносится в поземельную книгу и на нее начисляется пеня.
- При отсутствии погашения в течение длительного времени объект придаётся на аукционе. Если сумма от реализации превышает задолженность по платежам и штрафам, остаток возвращается бывшему собственнику.
Поиск объекта недвижимости
Самостоятельно
Интернет предоставляет широкие возможности:
| Immobilien Scout 24 | immobilienscout24.de
|
Самый крупный портал, специализирующийся на торговых операциях с недвижимостью.
Собраны данные по всем федеральным землям. Для тех, кто знает немецкий язык. |
| Prian.ru | prian.ru
|
Российский ресурс, обладающий удобным интерфейсом и результативной системой поиска по параметрам.
Также дает возможность оставить онлайн-заявку для профессиональных риелторов: форма. |
Через посредника
Общая информация:
- По немецкому законодательству участие риелтора в процессе не обязательно. Однако иностранцу трудно разобраться в реалиях местного рынка. Поэтому обращение в специализированное риэлтерское агентство – разумный шаг, увеличивающий шанс на удачную сделку.
- Поскольку в Германии много покупателей из РФ и других регионов СНГ, в большинстве компаний есть русскоговорящие сотрудники, а у крупных фирм имеются представительства в Санкт-Петербурге и Москве.
Обязанности риелтора:
- Сопровождение клиента в процессе выбора, заключения сделки, оформления свидетельства о собственности.
- Ведение переговоров.
- Консультации по вопросам качества объекта, его юридического статуса, прав и обязанностей, вытекающих из факта приобретения.
- Решение финансовых вопросов с банками.
Подтверждение компетентности и законности:
- Наличие лицензии, выданной на основании § 34с GewO (Кодекса об экономической деятельности).
- Членство в Verband Deutsher Makler (Ассоциации маклеров Германии): ivd.net.
Этапы заключения стандартного договора купли-продажи
Открытие счета в немецком банке:
- Все расчеты должны проходить в безналичном режиме.
- Оплата разрешена с любого счета, в том числе в российском банке.
- Иностранец имеет право на открытие счета в банке ФРГ, однако возможны сложности в случае темного происхождения денег. Органы финансового мониторинга проявляют непреклонность и дотошность в этом отношении.
- Для процедуры открытия счета необходимо личное присутствие, поскольку метод «почтовой легитимации» в отношении иностранных клиентов запрещен.
- Счет открывают в евро.
- Внесение средств возможно сразу после открытия.
Проверка объекта:
- Ознакомление с данными из Grundbuch (Поземельной книги), что позволяет избежать приобретения отягощенных активов, например, ипотекой.
- Нормативные документы полезные для проверки нюансов:
- Teilungserklärung – жилищный устав позволит понять структуру собственников, правила проживания, например относительно домашних животных и т. д.;
- Eigentümerversammlungsprotokolle – протоколы общих собраний владельцев содержат полезную информацию о будущих соседях, принимаемых решениях, например относительно ремонта;
- Wirtschaftsplan – экономический план и Nebenkostenabrechnung – расчет коммунальных платежей позволят понять структуру коммунальных платежей (Hausgeld/Wohngeld) и их ежемесячные размеры.
Заключение контракта:
- Договор подписывается лично либо через доверенное лицо.
- Этот этап требует обязательного, установленного законом нотариального заверения. Варианты:
- В конторе одного нотариуса одновременно либо поочередно.
- У разных нотариусов, возможно даже в разных городах.
- Вступление в силу после процедуры нотариального заверения с обеих сторон.
- В случае дистанционной процедуры через представителя, оформляется нотариальная доверенность и делается ее апостиль.
Финансовые расчеты
Задаток:
- В соответствии с законом такое условие не обязательно.
- Однако в счет своей комиссии риелтор берет с иностранных покупателей аванс в размере причитающейся ему суммы.
Полная оплата:
- Варианты:
| Напрямую | Производится на счет продавца после того, как получено письменное уведомление нотариуса о том, что все предпосылки (Preisfälligkeitsbescheinigung) выполнены.
Используется в подавляющем большинстве случаев. |
| Notaranderkonto | Через трастовый счет нотариуса, открываемый под конкретную сделку после факта ее подписания.
В течение определенного договором срока (2–4 недели) покупатель вносит полную стоимость, после чего получает ключи и имеет право на въезд. Нотариус переводит средства продавцу после выполнения предпосылок. Схема применяется в случаях, когда требуется срочное переселение. |
- Preisfälligkeitsbescheinigung:
- Auflassungvormerkung – перерегистрация прав собственности на покупателя;
- Löschungsbewilligung – решение банка на полное аннулирование всех обременений (залог, ипотека) – при наличии.
- Verwalterzustimmung – получение разрешения на куплю-продажу от управляющего дома.
Внесение налога за приобретение недвижимости:
- Ставки устанавливаются на уровне федеральных земель.
- Данные на 2019 год:
| Процент |
Регион |
| 6,5 |
|
| 6
|
|
| 5 |
|
| 4,5 |
|
| 3,5 |
|
Регистрация собственника:
- Процесс состоит из 2-х этапов параллельно подписанием обязательств и финансовых расчетов:
|
Заявка на регистрацию |
Примечание |
| 1. на предварительную | Отсылается нотариусов в Grundbuchamt (поземельный суд) в виде заказного письма.
После этого начинают выполняться предпосылки, осуществляться расчеты. |
| 2. на окончательную с одномоментным аннулированием предварительной. | После уплаты налоговых сборов. |
- Grundbuchamt представляет из себя электронный кадастр. В любой момент собственник имеет право получить из него выписку, имеющую юридическую значимость для предъявления во всех инстанциях.
- Минимальный срок оформления сделки от подписания договора до перерегистрации занимает 4 месяца. Процедура затягивается в случае возникновения таких обстоятельств, как продажа через опекунский суд, по причине банкротства и т.д.
- В связи с длительностью процесса, вносят условия договора дату «экономического перехода прав собственности», что дает возможность проживания, оплаты коммунальных услуг, сдачи в аренду. Обычно она устанавливается на первый день месяца, наступающего после оплаты всей суммы продавцу.
Издержки:
Кроме суммы сделки и налога на недвижимость потребуются следующие расходы:
|
Статья |
Объем |
Примечание |
| Услуги нотариуса
|
0,7–3% | Зависит от цены актива, чем она больше, тем меньше процент вознаграждения. |
Судебные издержки:
|
0,3–1% | |
| Комиссионные маклера | ||
| Для крупных приобретений | 3–6% | с учетом НДС составит около 7%. |
| Для недорогих квартир | 1500–5000€ | предусмотрена твердая ставка |
Цены на недвижимость по регионам за квадратный метр (€):
|
Город |
Центр |
Спальный район |
| Мюнхен | 8940 | 6150 |
| Дюссельдорф | 6000 | 3690 |
| Франкфурт на Майне | 5620 | 3410 |
| Гамбург | 5181 | 2870 |
| Штутгарт | 5020 | 3540 |
| Берлин | 4741 | 3250 |
| Кёльн | 3425 | 2070 |
| Дрезден | 3200 | 2230 |
| Дортмунд | 3170 | 1600 |
| Бремен | 2300 | 1580 |
| Лейпциг | 2300 | 1550 |
| Ганновер | 2160 | 1750 |
При наличие синей карты или карты ВНЖ Германии, иностранные граждане имеют право проживать на территории страны, а также без визы передвигаться по всем странам шенгенского соглашения.
Средняя стоимость иммиграции в Германию на основании регистрации фирмы составляет от двадцати до сорока пяти тысяч евро.
Рабочая виза в Германию – это разрешение на въезд и пребывание в стране в течение указанного периода с целью трудоустройства.
Государственная пошлина за рассмотрение заявления на гражданство Германии для взрослого составляет – 255 €, а для несовершеннолетних претендентов, которые ходатайствуют вместе с родителями – 51 €.
При получении высшего образования в Германии студенту доступно два типа магистратуры: konsekutiv и nicht konsekutiv — связанная и несвязанная с бакалавриатом.
Сборы для получения Шенгенской визы в Германию оплачиваются в кассах визовых центров в российских рублях по курсу Посольства Германии.
Наибольшая заработная плата в Гессене (110 % от средней зарплаты по Германии), Баден-Вюртемберг, Бавария.
Как получить двойное гражданство в Германии можно посмотреть в статье тут.
Налоговая система ФРГ имеет разделение на прямые и косвенные налоговые платежи.
Имея от работодателя рабочую визу, разрешение на работу в Германии на срок до 3-х лет выдается по прибытии в эту страну.
Объем инвестиций в развитие малого бизнеса в Германии составляет 51,5 % от всех финансовых вложений страны.
Основная цель участия в программе Au-Pair в Германии — изучение немецкого языка и знакомство с культурой зарубежной страны.